- 你有跟仲介去看過房子嗎
- 看屋有沒有什麼重點或SOP呢
- 要怎麼知道這間房子好不好
每次仲介帶看房子，都只花5分鐘左右就看完了，因為根本不知道要看啥
相信很多朋友都跟我一樣，看屋時不知道要注意哪些地方
沒關係，毛特別為大家整理了幾個超實用的看屋重點，希望能幫大家補充點概念，往後看屋不再迷惘唷
這一篇會針對成屋的看屋重點技巧來做分享，因為預售屋的看屋方式就大不相同了
什麼是成屋
成屋分為「新成屋」或「中古屋」
這邊指的是眼見為憑，可以看到屋況、格局，已經蓋好的房子
15個超實用的看屋重點攻略
很多事情都有SOP，莫非看屋也有SOP嗎?下面就來分享給大家唷~
看房前的準備
建議可以先上網查查這一區的區域行情，跟生活機能狀況
你可以跟仲介要物件的格局圖，也可以在物件銷售的網頁上，自行打印出來
看屋十字訣
由房產前輩-田大全老師提出的看屋十字訣「風火水電光、天地牆柱窗」，可說是看房的重點檢核項目唷
p.s.這老師真的太厲害了，沒想到念起來還有押韻，挺像武俠小說的招式呢XD
圖片源自電影功夫
我們將十字訣區分兩大類 :
房屋軟體
- 風 : 室內通風狀況、風水
- 火 : 瓦斯管線、消防安全、室溫會不會很熱(西晒問題
- 水 : 水管管路、漏水狀況、壁癌(油漆剝落
- 電 : 電路管線(居家安全、家電設備
- 光 : 採光、座向
房屋硬體
- 天 : 天花板
- 地 : 樓地板
- 牆 : 牆面、隔間材質、格局(幾房幾廳幾衛、動線(有沒有浪費坪數
- 柱 : 梁柱(梁柱位置、有沒有洗洞
- 窗 : 門窗、有沒有對外窗
毛覺得這十字訣相當好用，可以幫助我們在看屋時，不會遺漏重要的地方
大家可以把他當成一個檢查清單，逐一做個檢核，但記得默記在心中就好，不用特別在看屋時唸出來唷!
如果仲介帶看時，你自言自語開始唸口訣，「風、火、接下來看水跟電..」，應該會讓仲介覺得害怕吧XD
評估未來增值潛力
戴德梁行總經理-顏炳立曾說 : 「看屋除現有條件之外，同時也要評估未來的增值潛力」，那什麼是增值的潛力呢
地段
所有房產老師跟前輩都說:「買房最重要的是地段、地段、地段」
這間房子附近的交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區都是很重要的評估點
環境
環境會影響到我們的居家生活
看看物件附近的景觀、嫌惡設施、居家安全、鄰居、公設的使用性
價格
買房前的資金準備也很重要
我們必須先估算房子的售價、貸款、裝潢費用、仲介費用
收益
就算是自住也要注意到房子有沒有增值的潛力
所以看看這間房子能不能有租金收入、未來房價有沒有增值性也很重要唷
觀察屋與屋之間
棟距、採光、風水、路寬、基地形狀、社區管理、鄰居素質、公共設施、物業管理品質
這些都可以好好調查跟評估
走進房子前仔細觀察環境
消防車進得來嗎
進入屋子前，一定要觀察巷弄，消防車進得來嗎，因為這關係到我們的居家安全
如果是單行道，車都開不進去，最好就不考慮了
一般小台的消防車寬度最小也要2.1米，所以建議路寬至少要4-5米，路邊也不要停車比較好
是不是無尾巷
如果是巷弄，一定要特別留意是不是無尾巷
巷子如果走到底沒路了，就是無尾巷，也就是俗稱的「死巷」
因為無尾巷對很多長輩來說都是風水的瑕疵，覺得是「無路可走」的象徵，就算你不在意，未來要買你房子的人也可能會在意唷
有沒有嫌惡設施
走進這間屋子前，我們要仔細觀察小環境的整體素質，看看物件旁有沒有
- 純住宅區
- 菜市場
- 工廠
- 加油站
- 宮廟宗祀
- 電箱、發電塔
- 福地、靈骨塔
以上這些設施距離太近，都會是扣分項目唷
延伸閱讀 :【信用評分懶人包】11個提升信用評分重點攻略，讓貸款條件變好的秘訣
生活機能好嗎
確認物件的附近有沒有
- 便利商店
- 菜市場
- 超市或大賣場
- 公車站(走路或開車幾分鐘
- 捷運站(走路或開車幾分鐘
以上這些項目很重要，因為會關係到我們生活機能的便利性，以及房子增值的潛力唷
4要點避免踩雷
公車站牌最好不要在房屋的樓下
因為公車進站時，肯定會有些噪音，而且空氣也不太好，最好是在走路3~5分鐘的地方
菜市場建議不要太近比較好
如果菜市場走路五分鐘左右是很方便，但市場若就在樓下就不太好了
因為菜市場的衛生環境，相對來說比較差，地面也比較潮濕，容易滋生各種細菌，影響到環境衛生
鄰居的生活習慣
如果是公寓，再進入房子前，要特別觀察
- 樓梯間公設跟頂樓平台有沒有堆積雜物
- 經過鄰居家時，有沒有聽到狗狗的吠叫聲
- 門口有沒有貼奇怪的紙條或符咒…等
可以問問仲介，這附近鄰居有沒有什麼特殊的地方，如果發現有異狀，再便宜都不要考慮唷!
因為如果遇到奇怪的鄰居，日後累的是自己阿!
愛莉老師正好也有避開地雷屋的影片，分享給大家唷
走進房子後第一步
進入這個房子之後，就是確認對這物件的第一印象了，建議每個房間都繞一繞
格局跟大概的屋況
拿出房仲給的格局圖(或自行上房屋銷售頁面先打印出來)
格局圖不一定按實際比例畫出
有時我們會發現格局圖看起來很方正，但實際上看到的物件卻是3:7的長方形比例，這種比例就會影響到物件的格局跟採光
空間的規劃大小與實際不符
也有一種狀況是，格局圖上的房間看起來大小都差不多，但看屋時卻發現，有某間房間特別小!
格局圖上有的東西實際卻沒有
有些圖上面標示這個房間有窗戶，但實際上看卻沒有窗戶!
確認各房間的動線順不順
- 從客餐廳走到各個房間
- 從廚房走到餐廳
- 從陽台走到曬衣服的地方
會不會有空間的浪費
有些82比的房子(寬度2長度8)走道太長，採光跟通風條件就不太理想
房子座向的觀察
座向會影響到室內的溫度跟通風、採光
避免西曬的房子
如果房子會西曬的話，下午肯定會很熱，尤其是在夏天時會熱到不行
有些仲介會說，「沒關係啦，就裝遮光的窗簾就好啦」但如果每天都拉上窗簾，不就失去房子採光的條件了嗎?
p.s如果是濕氣很重的房子，西曬一下倒是不錯的除溼方法XD
室內風水的觀察
華人買房買地很重視風水，下面列出三個最常見的風水瑕疵
開門見灶，錢財多耗
大門一打開就看見廚房，一進入房子火氣沖人，使財氣無法進入
若格局無法改變，那可以考慮一下加個屏風小簾子，或是做個吧檯桌將爐灶遮住
開門見廁，穢氣迎人
一打開大門就看見廁所大門，穢氣迎人
廁所居中
有些房子廁所是在房子的中央，仲介會說「這樣上廁所很方便阿」但這對風水來說很不好
因為臭氣濕氣都集中，會讓財氣洩漏
由於廁所的管道間要移動並不容易，若真的有想買這房子，可以考慮加個門簾或屏風遮住
關於風水的條件，我建議可以審慎評估進去，因為當未來要賣房時，買房子的人或許都會考慮進去唷!
窗戶旁的觀察
窗戶
- 窗戶種類 : 鋁門窗、氣密窗、隔音窗
- 縫隙 : 有沒有縫隙(噪音跟漏水
- 瑕疵 : 好不好關
p.s 一般隔音效果很好的是隔音窗，因為氣密不一定隔音，隔音絕對氣密!
隔音窗要注意玻璃的厚度
棟距
棟距檢查 : 與隔壁棟的棟距多少?會不會很近?隔壁房子的廚房是否離我們太近?(有油煙跟隱私的顧慮
永久棟距
物件旁是公園跟學校，不太可能會拆掉或蓋起房子，所以稱為永久棟距
p.s 物件旁如果是空地，先別開心太早，建議可以確認它是不是建地，如果是建地之後就有可能蓋房子
建商在蓋房子前，如果有將建地做成綠地美化市容的話，申請建照的時候，可以有較高的容積獎勵
風水
檢查物件有沒有對到路沖、反弓煞、天斬煞、壁刀煞
延伸閱讀 :【房地產投資】8個不私藏的策略判斷自己適合租房還是買房
廚房、浴室的觀察
房子最害怕的就是漏水，我們來看看跟水相關的4大重點吧
漏水一般分為
外牆漏水 : 房子外牆造成的漏水
牆壁中的給水/排水管 : 水管有破裂、防水層做的不好都會造成漏水
滲漏水檢查
天花板、牆壁、外璧有沒有滲水、漏水或壁癌
Silicon有沒有打好
水流檢查
到浴室和廚房打開水龍頭，看看水流是否乾淨
把水龍頭蓮蓬頭的水打開，同時沖馬桶，看看水流有沒有變小
其他配備
檢查浴室、廚房是否乾淨
浴缸、馬桶、洗手台、廚具、系統櫃…等配備是否符合需求
天地牆的觀察
天花板會不會太低
一般的樓層高度大多為3米，扣掉樓地板的厚度約15公分後，淨高只剩下2.85米
如果天花板做得太低，就會有壓迫感，而且通常抓太低的原因，可能天花板中包了一根梁
地板是否平整
建議帶個水平儀或小鋼珠去測試地板平不平、有沒有傾斜
房子傾斜對房屋結構是很大的傷害，不得不謹慎阿
檢查牆壁、樑柱
敲敲隔間牆，確認是什麼材質
梁柱的位置、有沒有裂縫或鋼筋外露
海砂屋的天花板，水泥塊會一塊一塊的剝落造成鋼筋外露
海砂中的氯離子很高會腐蝕鋼筋跟水泥，抓不住水泥，天花板或是牆壁上的裂縫會很大
電源的觀察
電線管路是居家安全最重要的項目之一，一定要謹慎檢查唷
電箱很重要
打開電箱後，看看
- 外觀 : 線路是否整齊、有沒有外露
- 電線新舊粗細 : 新電線都比較粗
- 迴路 : 迴路多嗎?廚房有沒有獨立的迴路
屋頂的觀察
檢查防水隔熱
屋頂地板若是綠色或灰色，通常是之前有上過防水漆
另外因為太陽直射下，房子會很熱，這時候可以
- 搭建鐵皮屋頂
- PS隔熱板做屋頂隔熱
- 使用遮光網
公共空間的觀察
- 頂樓
- 梯間
- 有沒有頂加
- 社區安全死角
- 公設使用情況與實用性
據臺北市違章建築處理規則第一章第四條，違建可分：
- 既存違建 : 民國84年/1/1前存在的緩拆或免拆違建
- 新違建 : 民國84年1/1後的違建，即報即拆
以臺北市來說，新違建一律即報即拆。如果是民國84年以前就存在的舊違建，則列入緩拆或免拆
p.s 如果有頂加，可以從空照圖看看頂樓加蓋的時間
空照圖去哪申請
可以上 農航所網站申請
有沒有簽專用合約書
有些公設是可以約定專用的，但是需要所有住戶簽名同意
比如說 頂樓平台上空間由哪一戶使用
總結
以上是毛為大家整理的看屋重點，只要在看屋時能依序檢查，就不會買到地雷屋唷，希望對大家有幫助唷
房子是一輩子最貴的資產，如果你有打算買房子，一定要先大量學習再出手，才不會賠了錢又哭哭唷
延伸閱讀 :【房地產課程推薦】小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得