受到疫情影響，很多朋友又開始對房地產有了興趣
毛毛最常聽見 「我到底適合租房子還是買房子呢」
其實很多人心中都有這個疑惑，今天就讓毛帶你一起探討這個話題吧
希望看完這篇，可以幫助你判斷自己適合租房還是買房
釐清買房的目的
再探討要買房還是租房前，先搞懂你買房的目的是什麼
投資
如果買房之後將他出租，讓別人來幫我們繳房貸，過了20或30年後，
- 房子是我們的
- 房價上漲，還能脫手賺價差
居住需求
房子是一種剛性需求
家其實像是避風港，當你沒錢時不至於流落於街頭
家庭需求
買車像是負債，但買房會有更多的機會，讓家人彼此關係更緊密
有自己的房子，也會讓家人比較安心，有安全感
這邊提醒大家，房子是一輩子最貴的資產，買房的眉角很多，買房前還是要透過學習，買房時才不會賠錢又傷心阿!
看看毛毛在哪裡學習房產知識
延伸閱讀 : 小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得
探討完目的後，接下來看看
你對房子的具體需求
地點
工作和家庭兩者兼顧
通常我們會希望離工作地點比較近，離家人又不會太遠，這樣比較能兩者兼顧
你跟另一半的長輩住哪裡
希望住的離爸媽近，還是離另一半的爸媽近
偏好的地點
比如說 你想要住在永和的四號公園旁邊，還是大安森林公園附近
格局坪數
室內需要幾坪?格局?
以台灣的電梯大樓或社區來說，大部分的公設比是30~35%
所以你買了一間1500萬的房子，大約會花500萬在買他的公設
(公設用的到還好，就怕你買房後都沒用..冏
房子類型的需求
- 需要電梯嗎
- 需不需要車位
- 需要收發室跟管理員
屋齡多少可以接受
以雙北來說，老屋很多都超過25~30年
其他需求
學區
很多家長因為有小朋友，買房時也會考慮到學區的問題
開窗能見大自然
這個要看附近有沒有公園
建議大家可以先想好內心明確的買屋需求
寫出你的買屋需求
- 我想住在哪個地點
- 屋齡幾年
- 要不要車位
- 權狀幾坪 (扣掉公設占比的室內幾坪
- 房屋類型
無電梯公寓跟電梯大樓的每坪單價就有落差
範例
我想住在
地點
捷運永安市場站附近，步行10分鐘內
屋齡
約40年內
需求
不用車位
權狀幾坪
權狀30坪，室內坪數22坪
房屋類型
你喜歡電梯華廈還是公寓呢?
調查市場行情
知道自己的需求之後，就能開始去調查我們需求相對應的行情了
租金行情
寫下住的需求後，如果想租這樣的房子，每個月要付多少租金
買賣成交行情
如果我想要買這樣的房子，每個月要付多少房貸
買房自備款預估
- 頭期款 : 總價 * 20~30%
- 稅費 : 總價 * (1~2%仲介費)+(3~6萬稅費)
- 裝潢 : 裝修、佈置、傢俱、家電
頭期款是什麼
簽約之後到交屋之間要付的錢，這裡預估總價的2~3成僅供參考
因為如果你比市場行情買貴了，就貸不太到總價7~8成以上的金額
或者是說你買的是套房，銀行就不承作
每間銀行對套房的定義都不同，主要分兩大類
「建物權狀總坪數(即：不含車位的坪數)<15坪」
「主建物＋附屬建物坪數<12坪」
盤點你的資源
當預估完需要多少自備款後，下一步就要做資源盤點了
- 我們跟另一半的存款有多少
- 有沒有額外的獎金
- 有沒有長輩會資助
- 是否能用保單借款
- 是否能用老屋增貸
貸款試算
除了頭期款之外，也要先做好貸款的試算
看看每個月要繳的房貸，自己是否能負擔
如何判斷房貸占收入幾%，夠不夠生活
在591跟House123 的官網都能作房貸試算唷，連結如下
大家可以試著在試算表填入
- 預估貸款金額
- 貸款年限
- 寬限期多久
- 貸款年利率
就能快速算出你每月要負擔的房貸是多少唷
另外房貸攤還的部分，主要分為兩大類
本息平均攤還法
每月攤還本金與利息的總和固定，較容易掌握還款預算
p.s大部分的房貸都屬於這種
本金平均攤還法
每月攤還的本金固定，所以利息會越繳越少，越後面越輕鬆
你負擔得起房貸嗎
很多專家說，每月房貸支出不要超過家庭總收入的1/3
比如說
家庭每月總收入是9萬，房貸就不要超過3萬，負擔會比較輕
但1/3的比例建議，還是要看實際狀況而定
如果每月家庭總收入30萬，那可能房貸支出15萬都夠過生活
反之，如果每月家庭總收入才3萬，那房貸支出1萬都覺得負擔太重
判斷買房跟租房的關鍵
寬限期每月利息跟租金哪個高
比如說
小明目前每月房租2萬5，以她住的房子來說
如果用買的，寬限期內每個月利息是1萬2，
每月現金流瞬間能節省一半
寬限期結束後，本息攤還的負擔會太重嗎
看到這邊你會說「毛哥不對啊，寬限期還是會結束阿，那不就要開始還本金了嗎」
沒錯，寬限期有一天會結束
所以你得先思考，當寬限期結束時最重要的兩件事
- 付完房貸負擔會不會太重
- 有沒有生活品質
其實房貸是變相的儲蓄
繳房貸這件事，只是換個方向想
比如說
小毛今天買房，總價900萬，貸款720萬
過了5年，小毛把房子賣出，收入1100萬
請問我們會拿回多少的現金呢
持有期間只繳利息
如果持有房子5年，5年間不斷延展寬限期，每月只繳利息
那賣出後，就要先還掉房貸720萬
真正拿到的錢是1100 – 720 = 380萬
持有期間本息攤還
如果持有房子5年，5年間，每月本息攤還，還了本金120萬
那賣出後，就只要還掉房貸600萬
真正拿到的錢是1100 – 600 = 500萬
其實我們中間還掉的本金，在你賣出房子的瞬間，都會回到你的身上
所以剛剛說是變相的儲蓄，大家大概有一個概念了吧
買房其實像跟銀行租房子
如果你租房子，自然每個月要付租金給房東
當買房自住時，銀行幫我們出了一筆可觀的貸款金額，這樣看起來，房子其實是銀行的
我們每月都要付利息給銀行，這樣銀行是不是有點像房東呢XD
房子有無增值的潛力
跟房東租房子，房子漲跌自然跟我們無關
但如果買房子自住，房子的漲跌就大大有關係了
因為自己的房子漲了，等於你的資產增值了
如果買不起，願意修正條件嗎
如果你列完需求，也調查完需求相對應的行情，卻發現自己負擔不起，怎麼辦
如果當下你還是很想買，就只能修正一下自己的條件了
修正房屋類型
本來想買電梯大樓，條件就得修正成華廈
因為單價比較便宜，公設比也比較低，一樣的權狀坪數擁有更多的室內坪數
就可以降低總價預算了
修正地點
本來想買在景美，願不願意過一個橋改買在新店
通常離市中心越遠，單價會越低，這是種距離換取價格跟空間的概念
我適合租房還是買房呢
你應該還是有所疑惑，讓我們繼續看下去吧
盤點資源夠嗎
- 自備款有多少
- 貸款額度多少
- 貸款支付能力
如果資源不夠怎麼辦
- 先租房子，學習好的理財觀念
- 養成好的消費習慣，開源節流
- 想辦法提高工作收入
- 盡快存下第一桶金
從機會成本思考
不需要住宿成本，或住宿成本低
如果你現在可以住在爸媽或親戚的房子，不需要付租金，現金流通常會是正的
那其實也可以思考一下，目前有需要急著買房子嗎
你也可以先慢慢存下一筆錢，這筆資金可以靈活運用，看有沒有其他增加被動收入滾大本金的機會
租金成本太高
如果你現在是租房子，房租又很貴，不如就開始存錢看房吧，因為買房對你來說真的比較划算
每個月租屋成本比較高，應該要開始開源節流
想辦法做預算的分配，開始存頭期款
#1
每月租金10000，用1.6%房貸利率試算
金額就相當於貸款1000萬的利息
#2
每月租金20000，用1.6%房貸利率試算
金額就相當於貸款1500萬的利息
從消費習慣思考
如果你的收入很高又穩定，但是消費習慣不太好，常常變成月光族
那毛建議你可以趕快存下第一桶金來買房，這也是剛剛提到的「養成變相的強迫儲蓄」
從需求面思考
你的工作型態如何
如果你還沒落地生根，工作地點常常換來換去，或是很頻繁的出差或國外駐點，那其實也不太適合買房子
因為房地產的變現性比較差，當你要去海外駐點或是換工作地點時，要處理房子會比較麻煩
這時租房子就會比較彈性
家中有長輩或小朋友
如果家中有高齡長輩
台灣的租屋市場，對老人比較不友善，很多房東不願意將房子出租給老人家
(因為會害怕老人家在房屋內出意外
如果家中有小朋友
如果常常搬家，小朋友也必須重新適應環境
萬一又是不好的環境，又會對小朋友的成長有負面的影響
(這也是為何孟母要三遷阿XD
結論
其實房產知識與我們息息相關，不管你適合買房還是租房，多了解房產的知識都是好事唷
你和家人未來是不是有買房的打算呢?
有的話，建議你一定要先學習、多做功課，這樣才不會買貴買錯，後悔一輩子唷!