「小明一直以來都想要擁有自己的家，省吃儉用的他終於找到喜歡的房子，沒想到簽約後才發現銀行核貸成數不足，手頭上的自備款也不夠支付頭期款，在毫無辦法的情況下，最後只好被迫違約，已付的20萬元訂金也被沒收…..」
近來受疫情影響，央行調降房貸利率，讓許多買房的人有機會圓夢，但並非所有的房子都能貸好貸滿，如果房子本身有狀況，銀行想貸也很難貸給你
萬一買下去才發現貸不到想要的成數，可是會讓你難瘦香菇，所以這一篇特別為大家彙整了，哪些是銀行頭疼不想貸給你的地雷屋
2個銀行評估房貸放款的重點
- 房子本身的價值
- 人的財務狀況
人的財務狀況需要注意什麼??
延伸閱讀 : 【信用評分懶人包】11個提升信用評分重點攻略，讓貸款條件變好的秘訣
為何房子的價值會決定貸款額度
想想看，銀行為何要借錢給你買房子?沒錯!目的就在於多賺你一些利息錢
但如果有一天你忽然還不起貸款了，銀行怎麼辦?他只能直接拍賣你的房子變現抵債
所以對於銀行來說，房子是貸款的擔保品，房子的條件也被用來決定貸款額度的評估，也就是說，銀行可以先評估房子的價值，以及其可貸款的成數
這樣大家便可以推算出，買房可貸的金額大約是多少
但這個數字只是初步評估，因為還要加上買方本身的條件(人的財務狀況)，才會是銀行最後可貸款給我們的金額
怎麼取得銀行評估房子價值的結果
- 自行找銀行做評估（提供謄本或房子地址）
- 直接請帶看的房仲要求提供
有些認真的房仲會找配合的代書協助，分別送數家銀行估價，以便客戶詢問時提供參考，所以這些數據是可以請房仲提供的
通常他們會同時送給一家以上的銀行做貸款評估，篩選出條件最好的銀行
p.s由於成交時，買方也要付給房仲服務費，所以這些都是買方的權益唷
若買房預算非常有限，也千萬不要相信房仲說:「以目前市場行情，貸個8成應該沒問題」
因為銀行才是真正提供銀彈的人，真正可貸成數跟額度一定要銀行說了才算
銀行估價的重點是什麼?
延伸閱讀 :【房屋估價懶人包】7個銀行估價的重點攻略，想提高買屋勝率必看
8個銀行評估房子的重點指標
一般來說，銀行對於房子的估價，結果會與該區相似條件房子的實價登錄行情差不多，有時也會參考該物件待售的開價
但銀行評估的目的是，未來如果你付不出貸款，拍賣這間房子好不好脫手，所以一般會評估幾個指標
地段
沒錯，「地段、地段、地段」這向來是買房最重要的考量點之一
地段會決定房子的基本價值，與房子周遭地區實價登錄行情高低，好地段自然好脫手
建造方式
加強磚造與鋼筋混凝土（RC），安全性和價值自然大不同，脫手時的價格也不同
屋齡
房子越老，建物的殘餘價值和耐用年限越低，雖然價值不會歸零，但肯定會影響脫手的價格
土地持有面積
前面提到房子會折舊，但土地不會
一般大樓持有的土地面積比較小，透天持有的土地面積相對會比較多，估算價值也比較高
屋況
有些銀行去現場鑑價時，也會將真實屋況做考量，若中古屋有重新整修或裝潢過，價值通常也較高
嫌惡設施
宮廟、電塔、電箱、福地、殯葬、路衝..等，肯定會影響脫手時的難易度
重大瑕疵
海砂屋、輻射屋、凶宅、危樓..等，這些都被列為超難脫手的物件，一般人都不想買了，何況是銀行
套房
一般銀行不太願意承做套房的貸款，關於套房的定義，各家銀行也不太一樣，在買屋時要特別注意
9個房屋貸款超難貸的地雷屋
下面為大家彙整了9個房貸超難貸的地雷屋，出手前記得三思再三思啊
1.惡劣環境的房屋
如果房子有淹水、發生土石流的紀錄，或是蓋在有坍塌風險的山坡地上，你敢買嗎
有淹水、坍塌、土石流…等風險的建築，地處低窪地區逢雨必淹或順向坡上建築出來的房子，通常銀行貸款的成數很低或不承做這類物件
2.年紀大的老屋
通常銀行會擔心，老屋可能有結構安全問題，變成危樓被拆除，放貸條件也會比較差
老屋的定義
基本上屋齡高於30年以上，如果你貸20年，還完貸款房子可能也50多歲了，銀行也會將這個時間成本考量進去，擔心老屋在遇到天然災害損壞的可能性，所以通常房貸成數會偏低的
p.s如果是雙北地區，某些地區地段的土地價值相當高，也較有危老&都更的可能性，或許有機會跟銀行爭取到更好的貸款成數
3.夾層屋
有二次施工過的夾層房屋，因為有結構承重跟違法的問題，所以銀行放貸也會相對保守
4.凶宅
發生過事情的房子你敢住嗎?或許你八字夠重，但未來好不好脫手也是考量的重點，所以通常銀行是不太會承貸的
5.有風水瑕疵的房子
「一命二運三風水屋」風水命理是寧可信其有，尤其是老一輩的人特別重視
如果你買的房子有風水上的瑕疵，未來脫手肯定也是困難重重，通常這類物件核貸的成數也不高
6.有土地使用區分問題
只要你買的房子屬於工業區或是農業區的住宅，一旦被舉發都會被要求限期內改善，不然是可以連續處罰的，這類物件轉手率很低，通常銀行放貸的成數也偏低
7.投資客過度炒高的區域
當某區域的房價被投資客炒高，造成餘屋過多的情況，自然也會被政府列管為限貸區域
比如說 新莊副都心、淡海新市鎮..等等
一般銀行會視兩個指標調整區域核貸成數
- 區域行情是否被過度炒作
- 賣壓大小
所以這類物件也是不碰為妙
8.小套房
每間銀行對於套房的定義不盡相同，但由於坪數小，每坪單價相對被拉高，房價成長空間也較小
通常小坪數套房轉手不易，因此銀行在這一塊通常核貸的成數較低
9.僅有地上權
「有土斯有財」只有地上權沒有土地的房子，只會越來越沒價值
想想看，地段上漲卻與房子無關，這種物件銀行能核貸的成數自然也很低
如何避開貸不到的窘境
確認物件貸款條件跟個人信用狀況
為了避免貸不到想要的成數這種窘境，簽約前最好請銀行評估該屋的可申貸額度，也衡量自己的信用狀況
爭取合約上的解約備註
建議大家在買屋簽約前，看能否在合約上加註：
尤其簽訂斡旋書時，一定要爭取將此條款載明，簽約時則當作附約，如果銀行無法核貸足夠成數時，買方可依此為依據，避免被沒收訂金，來確保自身權益
p.s實務上大多數屋主並不會同意加註
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結論
房地產的知識真的是眉角特別多，若沒有學習就出手，其實很容易吃虧受騙
尤其貸款又是買房中最重要的流程之一，希望大家看了這篇後，都能貸好貸滿唷