- 你知道銀行估價是什麼嗎
- 擔心想買的房子買貴嗎
- 為什麼需要請銀行估價
- 有哪些房屋估價的資源
買房前一定要先知道: 需要準備多少現金、每個月需要還多少錢
所以瞭解銀行如何評估房貸成數跟金額，是買房最重要的功課之一，其中「銀行估價跟鑑價」這一關更扮演著關鍵的角色
毛在16個看屋必問的懶人包中，曾提到「請銀行估價」，這篇特別為大家整理了一下重點，讓我們趕快看下去吧
什麼是銀行估價
相信很多人都知道，銀行貸款的成數跟利息條件很重要，也知道這是可以談的，但其實在簽約前，可以先請銀行估價給我們參考
銀行核定的貸款成數，往往代表房子的真正價值
由於每間房子的狀況都不同，
- 屋況
- 形狀
- 是否是海砂屋
- 是否是輻射屋
- 附近有無嫌惡設施
以上這些都會影響到鑑價的結果
為什麼要請銀行估價
因為銀行估算的價格通常偏向保守，所以
如果你買的價格比銀行估價還低，你買貴的機率就會相對的低
銀行估價有哪幾種
大部分銀行都有自己的成交行情系統，系統會有其核貸過房貸的每戶實際成交價建檔，以作為實際成交行情的參考
所以一般銀行在估價的時候有分兩種，初步估價跟實際鑑價
什麼是初步估價
銀行以系統及公開資訊做初步的估價，並不是實際去現場看房
因為還沒去過現場，所以會先以我們提供的路段、門牌調閱謄本，確認房子的屋齡、坪數、樓層、建材…等細節，比對自有的成交行情系統，看這一帶的成交行情是多少
如果系統中的樣本數不多，銀行就會參考政府的實價登錄
銀行估價並非絕對，只是一個參考範圍
有些房仲可能會告訴你 : 「OO捷運站附近的行情，之前我請OO銀行初步估價過，一坪大概在50~60萬左右」
看到這裡，千萬不要被唬住了
我們要先確認這個價格區間中，其比較的路段、房屋類型、屋齡是否相同
- 地段 : 某些路段門牌可能跨區，像永安市場捷運站附近，就有中和跟永和的門牌，價格會有落差
- 房屋類型：通常住宅大樓價格會比公寓高
- 屋齡：通常屋齡愈高，價格就愈低
同個生活圈，價格有落差
有些區域的成交行情落差會很大，比如說
台北市的中山北路，新成屋 80~90 萬，但很多中古華廈才不到 50 萬，落差超大的吧
所以建議大家
確認仲介報給你的行情價格，是不是同一路段跟類型的房子
貨比三家不吃虧
建議大家都先估過貸款再出價，下斡旋之前，一定要請2-3間銀行估價，為什麼呢
因為估價是很主觀的，不同的鑑價人員，對於房子的行情跟價值評估，判定出來的價格也會有落差，有時還落差很大
所以建議大家至少找3家銀行協助初步估價，再決定去哪兒貸款唷，以免貸款成數不夠理想造成資金缺口
延伸閱讀 : 【房貸不踩雷懶人包】9種房貸超難核貸的地雷屋清單，避開貸不到的窘境
鑑價最重要的兩項因素
銀行在做房貸鑑價時，最先考量「能不能收回借出去的錢」，所以影響鑑價最重要的兩項因素，便是
- 地段
- 貸款人的財力
通常在蛋黃區的房子，只要不是瑕疵屋，通常能得到較高的鑑價
近幾年政府的實價登錄也成為銀行鑑價的依據，比起以往的鑑價，相對來說會更加地準確
什麼是實際鑑價
銀行實地勘查，比對成交行情資料庫做加減分項，做為房子的鑑價
由於實際鑑價需要的人力成本比較高，所以銀行在確定你的申貸意願後，才會派人到現場實際鑑價，所以一般都只會初步估價
建議大家先打電話跟銀行的房貸專員詢估價後，再用簡訊或是email提供以下的資料
請房貸專員初估需要的資訊
物件資料
- 地址
- 建物坪數
- 土地持分坪數
- 屋齡
- 房屋類型
物件謄本
謄本除了可以幫大家獲得許多寶貴的資訊外，對於銀行估價也很重要
建議大家先調好謄本，把物件謄本&詳細資訊提供給銀行房貸專員，因為他們都很忙，提供資料可以加快他們估價的速度
實際成交資訊
銀行的貸款成數決定的兩個依據 :
- 實際成交價
- 銀行鑑價的結果
通常貸款成數是由以上兩者取其低，不管簽約與否，都還是會參考該物件的實際成交資訊
實際成交價格參考分為兩種狀況
- 已跟屋主簽約，可提供合約價格供銀行參考
- 還沒簽約，可提供可能成交的價格供其參考
申請貸款人的收入&信用
你的房貸條件好不好，除了物件本身以外，最重要的就是你的年收入跟信用了
如果你的財力狀況較好，銀行更願意給你較高的鑑價，並獲得較多的貸款成數跟更低的利率
財力條件
- 年收
- 在哪上班
- 有無其它貸款
- 名下有沒有房子
- 有沒有其他房貸
毛毛小提醒
目前政府為了怕投資客炒房並抑制房價，對於名下有房&房貸的人，要買第二間以上的房子，在某些區域，銀行最多只能核貸六成，且利息必須在2%以上，還不能有寬限期
(如原持有的房子沒有貸款，則不受此限，且可以提列作為財力證明
其他房價估價資源
除了請銀行估價之外，下面是幾種常見的房屋估價資源，買房前記得多看多比較，才不會吃虧唷
政府的實價登錄
內政部的實價登錄平台，讓所有人都可以快速地查到市場成交價格
房仲的實價登錄
除了政府的實價登錄網站，也有許多房仲提供房屋成交價格資訊的查詢唷
房地產相關平台
還有很多網路上的相關平台，提供了比較好的實價登錄搜尋介面，讓我們查詢房價更方便
銀行網頁試算
許多銀行的網站上，這幾年陸續提供了銀行鑑價與市場成交價的比對服務
結論
當你對某個物件有興趣想議價前，建議先請2~3家銀行初步估價
如果每家銀行的估價都很高，只要能買在估價內的價格，就能降低買貴的風險。但如果只有一家估的高，那建議還是參考實價登錄後再考慮吧
最後，買房是人生大事，也是這輩子最貴的一筆支出，一定要先學習再出手唷