「小明在看房時發現一個很不錯的房子，經詢問仲介後，確認屋主開價1200萬，但他覺得這個物件的市場均價大約落在1,000萬。希望仲介幫忙議價，仲介表示會幫他談談看，並請他先付一筆10萬元的斡旋金…」
聽到這裡…相信很多人心中會有疑問..「還沒決定要買就要收一筆錢，莫非是黑心房仲想騙錢?」
你知道嗎?買屋下斡旋其實是對買賣雙方都有保障的事情，但「斡旋」到底是什麼意思呢
讓我們繼續看下去唷
13個斡旋的重點攻略
下面是毛毛為大家彙整的幾個斡旋重點
什麼是斡旋
從字面上來說就是雙方進行「溝通跟協商」，希望能談出一個共識，而在不動產的交易流程中，「斡旋」是個有制式且具法律效力保障的步驟
當我們要買房前，會先「下斡旋」委託仲介幫我們跟屋主議價
由於買房子的金額很大，當買方的出價和賣方想賣的價錢有落差，房仲為了確認買方的購屋意願，以及保障雙方的權益，就會先請買方「下斡旋」，由他來為你跟屋主議價
毛毛，說中文好嗎? 好，我來為大家翻譯一下 ..
２種下斡旋的方式
- 斡旋
- 要約
其實兩者都是委託書的概念，具有相同的法律效力，我們可以自己選擇下斡旋的方式
大部分的房仲都希望我們用斡旋(先付斡旋金)的方式
兩種委託書都會載明
- 議價的時間區間(通常是3-7天)
- 議價的價格
什麼是要約
委託仲介幫忙跟屋主議價前，會簽一份「要約書」， 但不用先付錢
「斡旋」跟「要約」有什麼不同
主要的差別是有沒有「先付一筆斡旋金」這件事
為什麼需要斡旋金
- 「為何還沒確定要買，就要先付錢」
- 「為什麼要先收錢，才能幫我跟屋主談」
相信這是很多買屋的新手，初次聽到斡旋金的疑問
但其實『下斡旋』是確保買家對自己的出價負責，也是保障買賣雙方的權益，為何這樣說呢
讓我們看看下面這兩種狀況…
如果你是屋主想賣屋
今天你要賣房，開價1200萬，房仲來跟你溝通說買方出價1000萬，考慮再三後你終於首肯割愛，結果房仲跟你說對方不買了，你會不會感覺被耍了呢
如果你是買方想買房
今天你要買房，屋主開價1200萬，你做完功課後，請仲介幫忙議價1000萬，屋主也口頭同意了，開心的準備貸款時，卻收到仲介來電說屋主反悔了，你心中會不會有很多os呢
沒錯，「斡旋金機制」主要就是讓買賣雙方各自承擔部分的責任跟義務，不讓房仲白白辛苦一場，也不會讓買賣雙方權益受到損害
想知道如何買到一間好房子嗎?
延伸閱讀 : 小資買房新手必推課程|邱愛莉的購屋實戰班評價心得
斡旋金是額外送給房仲的嗎
當你看上一間房子，出價1000萬，並付 10 萬元斡旋金請仲介去議價
最後屋主同意出價並在斡旋書上簽名，這 10 萬斡旋金馬上會轉為買房的訂金，那尾款就還剩下 990 萬要付，所以這筆斡旋金不是額外給房仲的，請不用擔心唷
斡旋金越大越有誠意嗎
有些房仲可能會跟你說 :
真的是這樣子嗎？答案是 : 根本沒有這回事!! 這些都只是房仲的心理戰術跟話術而已
2個斡旋的種類
什麼，原來仲介收了斡旋，不一定會直接開始議價?…我們來看看
斡旋有分兩種
- 單數斡旋
- 複數斡旋
什麼是單數斡旋
當仲介收下你的斡旋，就會停止帶看物件，開發這物件的業務會把鑰匙收回來，停止帶看並專注幫你和屋主談價格
單數斡旋比的是「時間」，只要你的出價仲介願意幫你談，剩下的只要等仲介和屋主溝通的結果，和願不願意出來議價了
什麼是複數斡旋
即使房仲收下斡旋後，仍會繼續帶看，開放所有對物件有興趣的買方都可以出價，業務會電話回報其他買方出的價格，並希望你再加價，再針對下斡旋出價最高的買方跟屋主議價
他們可能會這樣說 :
p.s 至於到底有沒有真的另一組買家?這我們就不知道了..
有些仲介為了抬價，一般會使用「集中帶看」加上「複數斡旋」，然後說這是「秒殺物件」，營造熱銷的氛圍
毛毛，這聽起來好像有種競標拍賣的感覺耶
沒錯，因為他是採取價高者得的方式，所以複數斡旋比的是下斡旋的「價格」，下斡旋的時間先後反而不是那麼重要，這種方式對買方比較不利
所以大家下斡旋前，可以先確認好斡旋可能會出現的狀況，這樣才不會被仲介牽著走唷..
如果有一個機會可以改變命運，你願意把握機會嗎？
延伸閱讀 :【改變人生現況的一堂課】輕易豐盛的天賦順流實戰班心得評價
下斡旋後能反悔嘛
付了「斡旋金」後，一般有下面3種狀況
價錢沒談攏前，或屋主未同意出價
屋主還沒正式同意你的出價，在斡旋或是要約書上簽名前，斡旋金都是可以拿回來的
也就是說價錢沒談攏前，斡旋金就能全額退還
屋主已同意要賣，買方反悔
如果屋主同意，但你卻反悔不買了，這筆「斡旋金」就會被全數沒收，提供給屋主做為違約的罰款，有點像是賠償屋主的損失
屋主原本同意要賣，後來卻反悔
相反的，如果本來屋主已經同意要賣，後來卻反悔了，屋主一樣得付出一筆違約金
下要約後能反悔或修改價格嘛
你是不是在想 : 「反正使用要約，也沒付過任何錢阿，那臨時反悔不買或修改價格也可以摟?」
NONONO，「要約」雖然沒付任何錢，但如果屋主已經簽名同意要賣，你卻反悔不買或修改價格，這仍然算違約
屋主和仲介可以向你提告，要求你用要約書上的價格購買房子，否則就要繳交違約金跟仲介服務費
所以大家要下斡旋跟簽要約前，一定要非常小心謹慎阿
下斡旋前擔心貸款貸不到
因為大家在下斡旋或要約時，不見得能先確認貸款條件，這時就會擔心 : 萬一貸不到自己需要的金額怎麼辦
建議加註但書
如果怕自己貸款貸不到，建議可以在要約或斡旋上加註上但書
比如說
如果貸款成數不到x成，則合約無條件解除
所有支付的訂金或頭期款可無條件全額領回
如果房仲找理由不撤斡旋
當你的出價與屋主心中的底價落差太大，要撤回斡旋其實很容易
但如果下的斡旋接近屋主的預設價格，房仲想多拉一點服務費，屋主還在猶豫中，此時若想撤回斡旋，有些房仲可能會說 :「但屋主那邊已經簽收了，無法撤回」
據說曾有過黑心房仲，明知買方是因為評估貸款預估金額不足才想撤回，卻故意以屋主已經簽收為由，意圖使你違約，沒收訂金…那碰上這種狀況該怎麼辦呢
哀兵策略幫你撤回斡旋
通常房仲回報說屋主遲遲未同意簽收，是因為出價並沒有完全讓他滿意，屋主在等房仲繼續向你拉價
我們可以打電話跟房仲說 :
「不好意思，因為真的有喜歡這個房子，關於加價我有慎重考慮過，請將「斡旋書正本」帶來，我可能會加一點金額」
p.s就算斡旋書已在屋主手上，相信房仲也會立刻去取回
想知道新手買屋一定要知道什麼嗎?
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見面拿到斡旋書後，也不要馬上表示要撤回斡旋，因為這會讓房仲心碎…
(除非你未來不想讓這房仲幫你帶看)
這時只需要表現出很為難、很可惜的樣子，並表示真的真的無法再加價，並告知要直接放棄買這物件的意願，也就等同於表明要撤回斡旋
小技巧保護自己
如果房仲表示斡旋書失效了也必須繳回公司（有些公司真的會這樣規定），記得要在
斡旋書上的出價金額部分先畫二條線把它槓掉，然後記得「絕對不要在旁邊簽名」
p.s 這是避免被黑心房仲利用你的簽名，當然，直接打個叉寫上作廢，也是保護自己的辦法
6個下斡旋的注意事項
愛莉老師也有分享幾個下斡旋特別要注意的地方，大家可以看看影片唷
影片來自愛莉House123
愛莉老師影片的重點如下
結論
上面說到很多斡旋的重點跟要注意的地方，希望大家不要看到睡著了才好XD
其實不管是哪一種投資方式，建議大家還是要先做好功課再出手，才不會吃大虧唷
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