每年一到報稅季，房東們是不是瞬間感到荷包消瘦呢?如何節稅省下荷包錢，一直都是房東們關注的重點!
今天讓毛毛來為大家整理一下，房東如何節稅以及與稅務相關的重點吧
房東報稅的兩種方式
房東申報「租賃所得稅」要記得扣除租屋成本與法定必要費用。
房東的租金所得，主要有兩種報稅方式
- 租金所得扣除「租屋成本」 ， 需提出單據證明
- 租金所得扣除「法定必要費用」 ， 不需任何單據
房東可先行核算這兩種方式可扣除費用額，從優採用下面對兩種方式作簡介
1.租賃所得稅扣除「租屋成本」
採用列舉方式，對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，需逐項提出單據證明來扣除，包括
- 房屋折舊
- 修理費
- 地價稅
- 產物保險
- 購屋貸款利息
可將成本及必要費用以列舉的方式自實際租金收入中扣除，只要在報稅前保存好各類單據，就能列舉申辦，達到節稅效果唷
全年租金收入 – 租屋成本 = 可申報的租賃所得
2.租金所得報稅要扣除「法定必要費用」
這一種方式不須任何單據證明
房東算出年度租金收入再減去43%的法定必要成本及費用，就餘額申報租賃所得即可，
簡單來說就是
57%的全年租金收入= 可申報的租賃所得
比如說，每月出租金額是 3萬元，算法如下
A 全年租金收入為 30,000元 x 12個月= 360,000元
B 租屋成本為 360,000元 x 43% = 154,800元
A – B = 可申報的租賃所得
360,000元 –154,800元= 136,800元
或 360,000元 * 57% = 136,800元
建議大家在申報前，可以先行核算，選擇比較有利的方式，也提醒大家要保存好申報所需之各類單據，才能享受節稅措施唷
房東可列支的五種費用
台北國稅局表示，對於合法報稅的房東而言，要留意有五類支出可以列為租賃所得必要費用
以下是五種可以提出的必損耗及費用
1.折舊費用
須以房屋成本相關證明文件為主
2.裝潢修繕費
應檢附註明房屋所有人姓名及房屋坐落地址的統一發票或收據
3.地價稅、房屋稅等相關稅費
須減費繳納證明
4.房貸利息
要檢附金融機構開立的繳息收據或證明清單
5.出租標的物的財產保險
須檢附繳費收據。除了常見的折舊、稅費、保險、房貸利息等固定費用，主要的節稅重點在於裝潢修繕費。
在房屋大幅裝修的年度中，房東要留意保存核實申報所需要的各類單據，才能如實享受節稅措施。
如果無法提供單據，如前面所說，國稅局會將年租金收入依據部頒標準，以全年實收租金57％所得課稅
包租代管減徵優惠方式
房東除了透過上述計算方式節稅外，也可以參與政府推行的包租代管計畫，依照參加社會住宅或一般住宅方案的不同，而享有不同所得稅減徵優惠。
將租賃住宅提供作為社會住宅
- 每月租金可享有1萬元所得免稅額
- 1萬元以上租金收入60%的抵扣費用額度
委託包租代管業者管理一般租賃住宅
若委託包租代管業者管理一般租賃住宅 ， 且契約期間達1年以上
- 每月租金所得可享有6000元免稅額
- 6千-2萬元之租金收入可享53%的抵扣費用額度
計算下來，參與包租代管的房東較自租房東來得更加優惠
參加社會住宅包租代管收入，雖然是市場租金的8至9折，但政府除了會提供房屋稅、地價稅、所得稅減徵措施之外，更提供修繕費、公證費、居家安全險等補助，整體精算後，比房東自行出租更划算唷
下面是591房屋網提供的各類房東繳稅金額試算圖，供大家參考唷
愛心房東節稅3大優惠
政府為鼓勵民眾成為愛心房東，也就是公益出租人，提出租稅減免福利，房東們擔心的三稅都有大優惠唷
房東租房子給租金補貼戶即為公益出租人，享有
- 綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅
- 房屋稅適用自用住宅稅率 1.2%
- 地價稅適用自用住宅稅率千分之2
圖片來源 : 內政部不動產資訊平台
計算租賃所得稅時，所得稅的「每月租金收入」，會給予每月租金免稅折扣：直接減去1萬元。
比如說每月租金為1.8萬元，減去1萬元後，改以8千元作為每月租金收入計算。如果每月租金不到1萬元？恭喜！將視為沒有租賃所得！
如何成為公益出租人
非常簡單，只要房客符合申請租金補貼資格，房東就是公益出租人
符合申請資格的房客有兩種狀況：
- 房客申請到租金補貼，房東直接成為公益出租人，即刻享有租稅優惠
- 房客雖符合資格，但未申請、超過申請時間、額滿沒申請到，房東可以向各縣市住宅發展處申請核發公益出租人認定函，一樣可以成為公益出租人
如果有機會可以提升財商、改變命運，你願意把握機會嗎？
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房東報稅的9個注意事項
1.房東不得約定房客負擔報稅產生之稅金
常見房東為了怕房客在報稅時，列舉租金支出扣除稅額，連帶增加房東的稅務負擔，於是在租賃契約上約定房客不得申報租金支出，或是報稅產生的稅金由房客負擔
但依內政部公告的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項中，不得記載事項
- 第三點「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」
- 第五點「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」
故若違反上述不得記載事項時，依消費者保護法規定，該條款無效。
2.低報租金可能得補稅
若房東與房客約定的租金，明顯較當地一般租金低，國稅局會參照當地一般租金調整計算租賃收入，房東就得補稅，因此建議還是按實申報。
3.未誠實申報的風險
房東在每年申報綜合所得稅時，如有租金收入，應於報稅時增列租金收入，若國稅局查到未誠實申報，將處稅額2-3倍罰鍰。
常見房東與房客因房屋糾紛，房客退租後，檢舉房東無合法報稅，最後房東遭查實無履行納稅義務，而被處罰原本應繳稅額2倍以上之罰金。
4.無出租之實舉證就可免稅
《所得稅法》規定，若將房屋借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，無論有無收取租金，都要申報租賃所得。
但若房子無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作自住使用，雙方當事人必須訂定「無償借用契約」，且須由屋主及使用人以外的 2 人見證，並到法院公證，證明確實是無償借用，即可不必申報租賃所得。
5.房屋修繕費只能申報當年度
租金收入所得當年度有實際修繕費用發生，才可認列減除。
比如說
房屋是在第 1 年修繕，但實際上到第 2 年才租出去
第 3 年申報第 2 年的所得時，首年的修繕費用，就不得做為第 2 年租金收入的列舉費用扣除
6.相關費用單據與出租期間相同
申報租賃所得時，如採用逐項舉證的列舉費用扣除方式，要注意
不論是折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租房屋為標的所投保的保險費、購屋貸款利息等相關憑證所屬期間，應與出租期間一致，否則，必須按照該年度實際出租期間比例攤提。
7.收取押金以利息申報所得
不少房東常抱怨，出租房屋時向房客收取的押金，被設為租金收入，要求國稅局給予更正註銷。
但國稅局指出，財產出租收取押金或任何類似押金的款項，依據《所得稅法》規定，均應以該款項按郵政儲金 1 年期定期儲金固定利率計算租賃收入，以免漏報遭補稅。
不過，財產出租人如能確實證明押金的用途，並將用途所產生的所得申報，經證明屬實，即可扣除已申報的所得，以餘額課徵綜合所得稅。
簡單來說，假設房東把這筆押金拿去做股票投資，若能確實證明押金做為投資之用，並已申報因投資產生的收益所得，或證明押金存入銀行的利息所得已申報所得稅，將可自租賃收入中扣除，避免重複課稅。
8.房屋貸款利息只能當作列舉費用
如果房東名下有 2 間以上房子且均有房貸，其中一間自住，其他房子出租，
在報稅時應該注意:
自住房子的貸款利息
在綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」，金額 30 萬元以內列舉扣除。
出租房子的貸款利息
只能在申報租賃所得時，當作「列舉費用扣除額」扣除。
9.二房東租賃收入也應申報
如將承租的房屋再轉租於他人收取租金，別忘了必須計算這部分的租賃所得，並且申報綜合所得稅，以免因漏報而受罰。
二房東可用支付原房東的現金及押金計算出租金，將此認列為二房東轉租他人，收取租賃收入的必要損耗及費用，再計算二房東的租賃所得
5個房東節稅攻略
所以簡單歸納一下 ， 房東可以節稅的五個重點
- 備妥可列舉憑證，提高可供扣除額
- 避免無出租卻被認為有租金收入
- 彈性運用押金所得的申報規定
- 參與政府包租代管計畫
- 成為公益出租人
希望房東們都能為自己省下荷包錢唷!!