很多人都想買房，卻不清楚自己想買房的目的跟需求是什麼?
伴隨著買房的需求不同，我們的買屋策略也會不一樣唷!
這篇文章會告訴你，買房前一定要思考的問題? 買房獲利的方式又有哪些?
一般人會買房，主要有三種需求
- 自住
- 投資
- 置產
房子應該是一輩子最貴的資產，所以就算是自住，也要考慮到未來增值的潛力，這一點非常重要!
投資房地產跟股票的獲利模式
其實買房子獲利的模式，概念上跟股票的獲利有點類似
投資股票的獲利來自
- 持有期間分配的股息(股票股利+現金股利)
- 出售時賺的價差
投資房地產的獲利來自
- 持有期間獲得正的現金流 (出租賺租金
- 出售時賺的價差 (資產增值
買房投資獲利策略
純賺價差
如果買的是預售屋，簽約之後就要依約定，照工程的進度付錢，
而且因為房子還沒蓋好，也無法出租，所以在持有期間會有負的現金流，只能出售時賺價差
現金流跟價差我都要
如果買的是蓋好的房子(新成屋或中古屋)，可以同時有
- 持有期間獲得正的現金流 (出租賺租金)
- 出售時賺價差
買房前想好自住或投資
了解房地產的獲利模式之後，我們可以先思考「買房是為了自住還是投資?」
不管是自住等增值還是純賺價差，買房前都是要做很多功課跟學習的!
自住等增值的穩健派
你可能會問 : 「為何房子是買來自住，卻還要兼顧增值的潛力呢?」
因為一間房子真的很貴 !
雖然現在我們買房是自住，但未來伴隨新的家庭成員加入後，可能就會有換屋的需求
這時候你自住的房子若有漲價增值，賣出後資產自然就能增加瞜!
我想應該沒有人會希望自己房子不會漲吧?XD
3種自住等增值方式
- 中古屋
- 新成屋
- 預售屋
中古屋 (公寓、電梯大樓)
通常屋齡5年以上都可算中古屋
超過15年的中古屋要注意
水管、糞管、電線、廚房的迴路都要更換
尤其是廚房的迴路若沒做好，會跳電，這關係到居住安全，一定要更換!
不要買剛裝潢過的房子
剛潢過就要出售?通常這都是投資客的房子…
【常見的房仲話術】
「房東不是投資客，是設計師!因為要去大陸發展才不得不賣..」
因為投資客，通常不太重視裝潢的細節跟品質，所以不建議買剛裝潢好的房子
鄰居素質跟管理非常重要
鄰居的素質跟我們的生活品質息息相關，中古屋的鄰居入住率通常很高，所以買屋前一定要特別先調查好
無電梯公寓確認頂樓加蓋的環境
確認頂樓加蓋有沒有蓋滿，如果有蓋滿要注意
- 是否會影響逃生
- 無法曬棉被或衣服
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新成屋
屋齡3年內都可稱為新成屋
如何買到新成屋
- 仲介或屋主買二手
- 代銷/建商買剛蓋好的新屋
買新成屋前，要特別注意「貸款成數跟利息」 (估價會影響貸款
【常見的建商話術】
「因為現在央行打房，所以他們的房子最多只能貸7成」
真的是建商說的這樣嗎?
NO ! 還是很多房子可以貸到8成、9成甚至全貸都有可能
注意銀行估價
如果這個房子只能貸到7成，原因只有一個 : 就是賣太貴了
通常建商賣新成屋時，都會跟銀行談「整批的貸款」，所以成數跟利息應該會比較好才對!
所以通常連建商賣的新成屋貸款都只能貸到7成，那表示銀行估價估不到成交價，導致貸款不漂亮!
預售屋
因為還沒蓋好風險較大，所以挑選跟議價都需要特別謹慎
購買預售屋特別注意
議價
價格必須等於或低於附近的新成屋
我們是用現在新成屋的行情，或是低於新成屋的行情，買下2~3年後的新屋
不確定因素高
你覺得新成屋跟預售屋哪個會比較貴?
假設所有條件都一樣，屋齡越新就越有價值，所以理論上預售屋會比較貴
但因為預售屋是還沒蓋好的房子，有太多不確定因素，有一定的風險，所以價格一定要比較便宜
建案挑選
建案挑選非常重要(格局、公設、外觀設計、建商評價
p.s 建議不要因為建商名氣而買屋，還是要客觀的評價分析整個建案，實際去現場看看比較好!
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心臟強大的賺價差派
賺價差顧名思義，就是你得「買低賣高」
4種賺價差方式
- 純物件買賣 (中古屋/預售屋
- 整層收租等增值(新成屋/中古屋
- 隔套收租等增值(新成屋/中古屋
- 預售屋投資
純物件買賣 (中古屋/預售屋
不出租，買來就準備出售
純物件買賣的重點
實價登錄後，短期價差難以操作
若短期未成功出售，預售屋的分期工程款項以及稅費繳得出來嗎
房地合一後操作難度更高
中古屋短期沒成功賣掉的話，貸款利息跟持有時的稅費，都是墊高成本吃掉獲利的兇手
可能就要設置停損點，看能否轉換成現金流的投資策略
整層收租等增值 (新成屋/中古屋
整層收租等增值的重點
管理相對簡單
比起隔套收租管理較簡單，只會面對一組房客
未來可以賣給自住客或是有小孩的家庭
以低於市價或估價買進
因為整層收租的租金較低，通常抵掉貸款利息之後，剩下的獲利空間較小
主要的獲利會以出售的價差為主，所以注意要用低於市價或銀行估價買到
增值能力
房地產 = 房子 + 土地，會增值的通常是土地
房子會隨著時間折舊而貶值，土地會因為地段好而增值
預估房價景氣週期
注意政府的政策面、人口紅利以及市場供需
裝修成本控管
裝修成本會影響到獲利，一定要謹慎評估
租金市調
出租前做好市調，招租效率會更好
租客篩選
招租時租客篩選要做好，以防房客品質太差或想不開，導致房子掉了價
買進就要考慮到出售
買入物件時，就要想著未來能不能脫手
隔套收租等增值 (新成屋/中古屋
隔套收租等增值的重點
選擇自行隔套/或買現成隔好的
其實都可以，注意地段跟相關法規
做好租金測試跟市場需求
留意之後隔好租不出去或租不到想要的價格
裝修品質/工班信任度
隔套的管路跟水電的配置，都比一般住家更複雜
找有隔套經驗跟口碑好的工班會比較安心
租客篩選&管理
招租時租客篩選要做好，以防房客品質太差或想不開，導致房子掉了價
N年後出售給想當包租公的人
這是隔套的好處之一，因為已經隔好，未來想脫手時，自然也是個賣點
預售屋投資
挑選有增值潛力的預售屋
預售屋投資的重點
降低買入成本
用現在或低於新成屋行情的價格,買2-3年後的新屋
建案挑選評估
建案挑選非常重要 (評估點 格局、公設、外觀、建商評價)
各期的現金流準備
預售屋雖然可以分期付款，比較沒資金壓力，但每一期工程款還是要事先準備好
如果交屋前沒賣掉，就要轉為整層收租
購屋需求不管是自住、投資或置產，都需要考慮增值的潛力
避免愚蠢稅造成的損失
不管你是要自住還是投資，買賣房子的過程中，任何一個環節不慎，都有可能因為錯誤的決定，造成重大的損失!
所以強烈建議大家，在做任何投資之前，都要先透過學習跟了解要投資的工具或物件，才不會讓自己無故賠了冤枉錢唷!
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